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연말 수서역세권개발 그린벨트 해제보상…구룡마을 재개발 겹쳐 토지주 대부분 강남 거주…
풀린 돈 ‘꼬마빌딩’ 등 투자로 이어질듯

구룡마을 일대

이르면 올해 연말께부터 서울 강남에 토지보상금 6000억원이 풀릴 것으로 예상된다.
대규모 수용·보상이 드문 강남에서는 이례적인 일이다.
지난 2011년 세곡·내곡 보금자리주택 사업을 위해 1조원대 토지보상금이 풀린 이후 최대 규모다.

13일 국토교통부·서울시와 관련 업계에 따르면 수서역세권 개발을 위한 개발제한구역(그린벨트) 해제와
수용·보상 절차가 하반기부터 본격적으로 이뤄진다. 국토부는 상반기 중 수서역 일대 38만6390㎡를 공공주택지구로 지정하고
이 가운데 토지주 150여 명이 보유한 그린벨트 땅 24만7026㎡ 보상에 나선다는 계획이다.

매일경제신문이 입수한 ‘수서역세권 그린벨트 토지주 현황’에 따르면 이 땅의 지주들은 대부분 강남에
거주한다. 겉으로 드러난 대토지주는 없고 개인들이 적게는 수 십㎡ 많게는 수 천㎡를 보유한 것으로
나타났다. 한국토지주택공사(LH)는 3.3㎡당 400만~500만원을 토지보상금으로 책정한 것으로 전해졌다.
㎡당 평균 100만원 안팎인 공시지가의 1.2~1.5배 수준 보상인 셈이다. 감정평가업계
한 계자는 “그린벨트에 임대주택을 짓는 등 공익사업을 할 때 보상액 산정은 해제 당시 토지 용도에 따라
이뤄진다”며 “수용·개발 후 가치는 반영하지 않는다”고 말했다.
과거 보금자리 사업 때 토지보상금은 ‘공시지가 2배 안’에서 결정됐다.

수서역세권 개발 보상금 총규모는 3.3㎡당 400만원으로 계산하면 2995억원이며 660만원으로 잡으면
4940억원에 달한다. LH 관계자는 “2~3명의 감정평가사가 평가한 금액을 산술평균해 최종 가격을
산출하게 될 것”이라고 말해 최소한 3000억원에 육박할 것으로 예상된다.

강남구 개포동 무허가 판자촌 구룡마을 토지보상도 연말께 시작될 예정이다. 부동산개발정보업체 지존은
구룡마을 보상금 규모가 2860억원 정도 될 것으로 추산했다. 현재 공시지가(㎡당 135만원) 수준과
비슷하거나 100억~200억원 많은 수준에서 결정될 것이란 예상이다.

수서역 그린벨트와 구룡마을 토지주는 강남 거주자가 많아 연말·연초에 6000억원에 달하는 토지보상금이
풀릴 경우 강남 일대 부동산시장에도 적잖은 영향이 미칠 전망이다. 풀린 돈이 강남 안에만 머문다면 요즘
뜨거운 감자로 부상한 재건축 단지를 중심으로 수요가 늘면서 가격이 강세를 나타낼 가능성이 크다.
또100억원 안팎 ‘꼬마빌딩’에 대한 투자로도 돈이 몰릴 것이란 예측이다.
강남 바깥으로 투자가 확산될 수도 있지만 전국적인 부동산 바람을 일으키기엔 규모가 작다는 평가다.
변수도 없지는 않다.

수서역세권에선 LH가 전액 현금보상을 검토 중이지만 몇몇 토지주는 보상액 일부를 토지로 돌려받는
‘대토보상’을 요구하고 있어서다. 현행법상 상업용지 대토보상은 1인당 1100㎡까지 가능하지만 LH가
받아들이지 않으면 전액 현금보상이 이뤄진다. 구룡마을엔 유령주민이 논란거리다.

구룡마을 개발에 정통한 한 관계자는 “구룡마을엔 주민등록에 없는 유령주민이 40~50명 재한다”며
“이주단계부터 적잖은 마찰이 빚어질 것으로 보여 연내 보상 착수가 어려울 수도 있다”고 전했다.

2016.05.17 이데일리 문지웅기자