일본에서 나타났던 '고령화발(發)' 주택시장 충격이 2019년에는 한국에서 재연될 수 있다는 분석이 국책 연구기관인 한국개발연구원(KDI)에서 나왔다. 이 같은 주택시장 붕괴를 막고 주택 가격을 안정적으로 유지하기 위해서는 물가상승률을 적정 수준으로 관리해야 한다는 지적이다.
KDI 분석은 최근 주택 거래가 늘어나는 등 주택시장이 활기를 찾는 가운데 나온 것이어서 더 주목을 끈다. 인구 구조 변화에 따른 주택시장 충격에 대해 수많은 경고가 있었지만, 데이터를 바탕으로 실증 분석한 것은 처음이다.
25일 송인호 KDI 연구위원이 한국과 일본의 주택시장을 분석한 '주택시장의 추세적 요인 분석 : 일본과의 비교를 중심으로' 연구보고서에 따르면 고령화 효과는 한국 시장에서 2019년부터 본격적으로 나타날 것으로 예측됐다. 아직까지는 주택시장에 고령화 효과가 반영되지 않았지만, 2019년부터는 주택 가격이 연평균 1~2%씩 하락할 수 있다는 것이다.
송 연구위원의 분석은 한국이 일본의 고령화 추세와 주택시장 흐름을 20여 년의 시차를 두고 뒤따른다는 사실을 전제로 하고 있다. 2012년 기준 한국의 가계자산 구성 가운데 부동산 자산은 74%에 육박할 정도로 절대적으로 큰 비중을 차지하고 있는데, 일본 또한 1990년까지만 해도 비금융 자산(상당 부분이 부동산 자산)이 전체 자산 가운데 63%를 차지할 정도로 금융 자산을 압도했다. 하지만 일본에서는 1990년 이후 주택 가격 하락에 비금융 자산 비중이 40%까지 축소됐다. 이는 일본의 인구 구조 변화가 직접적인 원인으로 작용했다는 분석이다. 일본은 1990년대에 고령사회(65세 이상 인구 비중 14%), 2000년대에 초고령사회(65세 이상 인구 비중 20% 이상)에 진입했다.
송 연구위원은 "일본의 연령별 인구 구조 변화는 한국과 비교할 때 약 20년 선행하는 모습"이라며 "실질 주택 가격의 장기적 추이를 설명할 수 있는 요소로 연령별 인구 구조의 변수를 고려할 수 있다"고 말했다.
인구가 고령사회로 접어들면서 주택 수요가 줄어 집값이 하락한다는 분석이다. KDI가 이 같은 전제에 따라 인구 구조와 실질 국내총생산(GDP) 등 변수를 종합해 설계한 한국 장기주택모형 분석에 따르면 현재 한국의 주택시장은 주택 가격 하락이 시작됐던 20년 전의 일본과 유사하다. 한국은 2010년대 고령사회에 진입하기 시작했고, 2020년대에 초고령사회에 들어갈 것으로 예상돼 일본식 주택시장 충격이 곧 나타날 것이라는 예측이다.
송 연구위원은 "앞으로 한국의 고령화 효과가 일본을 따라간다면 적정한 물가상승률이 주택시장에 미치는 영향은 그 무엇보다 크게 나타날 것"이라며 "적절한 물가상승률을 유지하는 것이 중요하다"고 주장했다.
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